Staryiy (staryiy) wrote,
Staryiy
staryiy

Перевод в нежилое помещение: как законно открыть в квартире магазин, салон или офис?

Разберемся, по каким правилам осуществляется перевод жилого фонда в нежилой с целью коммерческого использования помещения, например, для открытия магазина, салона или офиса.

1

Какое помещение можно перевести в нежилое?

Все помещения подразделяются на жилые и нежилые. Помещение признается жилым и вносится в ЕГРП в таком качестве, если отвечает определенным требованиям (санитарным и техническим, изолированности и др.) и в соответствии с жилищным законодательством является пригодным для постоянного проживания. Понятие «жилое помещение» является обобщающим для таких понятий, как «жилой дом», «квартира», «часть квартиры» и др. Для использования помещения в иных целях требуется его перевод в нежилое (ч.3 ст. 288 ГК РФ, ст.22 ЖК РФ), что допускается при наличии условий для такого перевода и отсутствии препятствий для этого. В частности, квартира может быть переведена в нежилое помещение, если она расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не должны быть жилыми.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:
- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- переводимое помещение является частью жилого помещения;
- используется в качестве места постоянного проживания;
- право собственности на переводимое помещение имеет обременения;
- жилое помещение находится в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Порядок перевода помещения в нежилое определен в ст. 23 ЖК РФ. С указанной целью необходимо направить обращение в орган местного самоуправления, наименование которого указывается в соответствующем Административном регламенте (см. напр., Постановление Мэрии городского округа Тольятти от 16.10.2013 г. № 3190-п/1 «Об утверждении административных регламентов предоставления муниципальных услуг: «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения») по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через МФЦ.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на помещение (не нужны, если право зарегистрировано в ЕГРП);
- план помещения с его техническим описанием (технический паспорт жилого помещения) (вправе не представлять);
- поэтажный план дома (вправе не представлять);
- проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если требуются для перевода);
- согласия всех собственников общего имущества, если переоборудование влечет уменьшение общего имущества собственников жилого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
При разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение подлежат применению и положения статей 36, 40, 44-48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается в течение 45 дней со дня представления документов. Документ, отражающий положительное решение, является основанием для использования помещения в качестве нежилого или для проведения переустройства и (или) перепланировки, если это требуется для перевода. Завершение необходимых работ подтверждается актом приемочной комиссии.

Использование жилых помещений в качестве нежилых — какие ограничения существуют?

С целью соблюдения требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" необходимо руководствоваться Сводом правил 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. В данном Своде правил (СП 54.13330.2011) среди прочего определены ограничения по использованию жилых помещений в качестве нежилых. В подвальном, цокольном первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека. Не допускается размещать:
- магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
- специализированные рыбные магазины;
- склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений (правило не распространяется на автостоянки);
- предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м);
- бани;
- предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м;
- все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;
- прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);
- автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м;
- общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
- производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста);
- диспансеры, лаборатории (в т.ч. зуботехнические), стационары, травмпункты и т.п. (п. 4.10 Свода правил);
в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для пребывания детей, кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения (п. 4.11 СП).
На кровле МКД, кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, на внеквартирных террасах и верандах, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе - открытых нежилых этажах (первом и промежуточных), допускается размещать площадки различного назначения для жильцов этих зданий, в том числе: спортивные площадки для отдыха взрослых, площадки для сушки белья и чистки одежды или солярий.

Какие споры рассматриваются в судах?

При переводе помещения из жилого фонда в нежилой часто возникают спорные ситуации, связанные:
- с необходимостью получения согласия всех собственников дома, если перевод жилого помещения в нежилое влечет уменьшение общего имущества в многоквартирном доме (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2013 по делу N А39-5016/2012);
- с невозможностью перевода в нежилое жилого помещения, где есть незаконная перепланировка (без ее оформления во внесудебном или судебном порядке) (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.01.2014 N Ф03-6616/2013 по делу N А51-5014/2013);
- с отказом в переводе в нежилое помещение (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2015 по делу N 33-37932/2015);
- с несогласием кого-либо из собственников дома на перевод в нежилое помещение, перепланировку в нем (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31883/2015).


Tags: операции с недвижимостью, юридическая консультация, юридическое
Subscribe

Posts from This Journal “юридическая консультация” Tag

promo staryiy march 5, 16:58 5
Buy for 10 tokens
Президент России Владимир Путин 1 марта в своем послании Федеральному собранию заявил, что власти будут добиваться увеличения размера пенсией и их регулярной индексации. Текст послания опубликован на сайте Кремля. Глава государства подчеркнул, что индексация пенсий должна быть выше темпов…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 2 comments