Staryiy (staryiy) wrote,
Staryiy
staryiy

Договор участия в долевом строительстве или в ЖСК: как выгоднее купить жилье?

4

Поговорим о преимуществах и недостатках приобретения строящегося жилья путем заключения договоров участия в долевом строительстве и участия в жилищно-строительном кооперативе.

В чем основные отличия договоров долевого участия с застройщиком и с ЖСК?

Приобретение строящегося жилья — одно из самых распространенных направлений для инвестирования средств гражданами. Это позволяет существенно сэкономить по сравнению с покупкой готовых квартир, однако такие сделки влекут множество рисков для покупателей. В настоящее время строящееся жилье может быть приобретено двумя способами: посредством заключения договора долевого участия в строительстве либо договора участия в жилищно-строительном кооперативе. Все отличия между этими двумя договорами проистекают из того, что ДДУ заключается в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Также к ДДУ применимы положения Закона РФ «О защите прав потребителей». К договорам участия в ЖСК не предъявляются требования о соответствии указанным законам.
Основные особенности ДДУ заключаются в следующем:
- подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4 ФЗ-214);
- содержит определенные требования к застройщику, способы обеспечения им своих обязательств (ст. ст. 3, 12.1, 19–21 ФЗ-214);
- предусматривает ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и за нарушение требований к качеству работ (ст. 5, 7 ФЗ-214);
- подробно регулирует порядок передачи объекта долевого участия в строительстве (ст. 8 ФЗ-214).

Какими правами обладает участник ЖСК?

Несмотря на то, что договор об участии в ЖСК защищает права и интересы граждан хуже, чем ДДУ, многие заключают такие договоры из-за выгодной цены жилья, которая существенно ниже, чем по ДДУ. Содержание договора с ЖСК определяется соглашением сторон в соответствии со ст. 421 ГК РФ. Такой договор включает в себя положения о строительстве и передаче жилого помещения и положения о членстве в кооперативе (оплата паевого и иных взносов и др.). Договор с ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, что может привести к продаже строящейся квартиры нескольким покупателям. ЖСК, с которым гражданин заключает договор, нередко привлекает для строительства застройщика по договору об инвестировании строительства, при этом требования ФЗ-214 к застройщику не применяются. Также известны случаи, когда ЖСК возглавляет лицо, аффилированное с застройщиком, тем самым сводя на нет контролирующие функции кооператива. При этом риски за нарушение сроков передачи объекта строительства несут члены ЖСК и не предусмотрено взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ с ЖСК при нарушении сроков строительства (п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года).
В последнее время жилищное законодательство претерпело ряд изменений, улучшающих положение граждан, которые являются стороной договора участия в ЖСК. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ предусмотрено, что ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного МКД с количеством этажей, превышающим три. Это правило не распространяется на ЖСК, созданных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Еще ряд изменений вступил в силу с 1 июля 2016 года. ЖСК, строящие дома за счет своих членов, обязаны размещать следующие документы и информацию:
- о количестве членов ЖСК (также установлена обязанность ведения реестра членов кооператива);
- разрешение на строительство МКД;
- документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок;
- местоположение строящегося МКД и его описание;
- количество жилых помещений в строящемся МКД, описание их технических характеристик;
- предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
По требованию члена кооператива ЖСК обязан предоставить для ознакомления:
- заключение экспертизы проектной документации (если ее проведение установлено законом);
- проектную документацию, в том числе с изменениями;
- протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
- документы, подтверждающие итоги голосования;
- заключения ревизионной комиссии (ревизора);
- иные документы, предусмотренные ЖК РФ, уставом ЖСК, его внутренними документами, решениями общего собрания.



Tags: операции с недвижимостью, строительство, юридическая консультация, юридическое
Subscribe

Posts from This Journal “юридическая консультация” Tag

promo krambambyly декабрь 5, 19:02 150
Buy for 30 tokens
Какие будут предложения? Нужны помощники, спонсоры для победителей. На ваш выбор: Можно сделать пост по теме в своём блоге, а сюда в комментарии дать ссылку. 1. Холостяк года Живого Журнала. (Фото) 2. Блогер года. (Фото) 3. Лучшие друзья. У каждого человека есть друг. Неважно при этом, какого…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 1 comment